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撰文/高天

2017年，12萬(wàn)㎡的杭州西溪銀泰城開(kāi)業(yè)。作為蔣村板塊首個(gè)入市的大型商業(yè)綜合體，西溪銀泰城的起點(diǎn)并不低。

“西湖區(qū)首個(gè)銀泰城”“北臨浙大紫金港、南眺西溪濕地的核心位置”“城西科創(chuàng)大走廊起點(diǎn)”“豪宅聚集地”等一眾標(biāo)簽加持，以及獨(dú)特的“杭州眼”建筑特色，下沉式廣場(chǎng)、風(fēng)景連廊等空間亮點(diǎn)，杭州首家?guī)creenX三面屏影廳的博納影院、迪卡儂旗艦店、能刷臉的奇客巴士、海底撈、MUJI無(wú)印良品、優(yōu)衣庫(kù)等超200家品牌陣容，讓西溪銀泰城“賺足了眼球”。

唯一可惜的是地鐵5號(hào)線在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后2年才開(kāi)通，也正是此時(shí)，西溪銀泰城的“最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”龍湖杭州西溪天街于當(dāng)年開(kāi)業(yè)了。

此后，西溪銀泰城的經(jīng)營(yíng)并不理想，商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)率不高，客流不足，這幾年甚至被不少網(wǎng)友銳評(píng)為“杭州最難的銀泰城”。

日前，隨著云南城投旗下云泰商業(yè)宣布退出杭州西溪銀泰城等4座銀泰城的經(jīng)營(yíng)后，關(guān)于杭州西溪銀泰城的未來(lái)猜想引人矚目。10月15日，聯(lián)商網(wǎng)實(shí)地走訪了西溪銀泰城，一探其當(dāng)下的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及未來(lái)動(dòng)向。

01

空置率高，主力店層次不錯(cuò)

西溪銀泰城位于杭州西湖區(qū)余杭塘路和崇仁路的交匯處，地鐵5號(hào)線浙大紫荊港站上蓋，項(xiàng)目總體量30萬(wàn)㎡，涵蓋了購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫字樓；其中商業(yè)面積12萬(wàn)㎡，由購(gòu)物中心和悅街組成。

▲地鐵直達(dá)

購(gòu)物中心分為A館和B館，主要以體量更大的B館為主，地上1層和地上4層連通AB館。

A館由B2的停車場(chǎng)、B1和地上4層的商業(yè)樓層組成，因本身體量不大，且都是“大店模式”，所以整體空置率不高，聯(lián)商網(wǎng)實(shí)探后發(fā)現(xiàn)，僅二樓有三個(gè)空鋪。

地下1層僅規(guī)劃了一家店鋪KK桌球俱樂(lè)部，地上1層整層都是迪卡儂，同樣地上4層整層是宏優(yōu)體育；地上3層被一分為二，一半是博納影院，一半是宏優(yōu)體育；地上2層目前在營(yíng)業(yè)的品牌有GAPDAY健身、XPLAYING&嘻痞、網(wǎng)魚電競(jìng)、海倫司小酒館等品牌。

B館共6層，地下2層至地下4層為停車場(chǎng)，地下1層和地上4層為商業(yè)部分。B1至L4各樓層的定位分別是“煙火”(小餐飲及生活配套)、“聚薈”(快時(shí)尚、咖啡、家電數(shù)碼)、“花漾”(運(yùn)動(dòng)休閑)、“玩潮”(兒童、游樂(lè))、“尋味”(大餐飲)。

現(xiàn)場(chǎng)看到，負(fù)一樓主要由云泰商業(yè)自主打造的美食主題街區(qū)“茶馬花街”、海底撈、屈臣氏、中國(guó)黃金、寶麗眼鏡，以及一眾小餐飲品牌組成。其中茶馬花街內(nèi)有瑞幸咖啡、塔斯汀、霸碗蓋碼飯、茶百道、CoCo都可、阿香米線、周真真、小楊生煎、陳八兩等品牌，且有三個(gè)空鋪。其他小餐飲包括肯德基、老娘舅、鄉(xiāng)村基、牧白手作、茉酸奶、夸父炸串、鶴崗小串等品牌。整個(gè)負(fù)一樓的空鋪數(shù)量至少有30個(gè)。

▲B1層“茶馬花街”

一樓余杭塘路與崇仁路交匯的1號(hào)門左右兩邊，分別是喜茶和以及駿馬搖火塘民謠酒吧；南側(cè)對(duì)著崇仁路的2號(hào)門兩邊分別是必勝客和星巴克，且星巴克是雙層店；一樓另一家星巴克在AB館連通處的6號(hào)門，對(duì)面的是霸王茶姬；接駁地鐵口、下沉式廣場(chǎng)可達(dá)的入口兩側(cè)是主力店優(yōu)衣庫(kù)，以及樂(lè)派西餐廳、井田日料，這兩個(gè)餐飲鋪位前身是山葵家。

一樓還有一家面積較大的MUJI，其他品牌如波司登、Adidas(雙層店)、M Stand、華為、小米和三星等。

二樓目前在營(yíng)業(yè)的品牌如星聚會(huì)KTV、RolaxSPA、NIKE、雅戈?duì)枴w鳥和新酒、三葉草等品牌。

三樓有樂(lè)之堡兒童樂(lè)園、青小豆自然探索樂(lè)園、獨(dú)麥喜劇空間、悶頭攀巖館、東方音樂(lè)夢(mèng)工廠等品牌。

四樓在營(yíng)業(yè)的有許府牛火鍋、七欣天、外婆家、新發(fā)現(xiàn)、爐魚、韓宮宴、蛙喔牛蛙、羊老三羊蝎子火鍋、LINLEE林里、春陽(yáng)茶事、銳動(dòng)健身等品牌。

B館地上1至4層的空鋪數(shù)量近50家，總體約80個(gè)空鋪，空置率很高。

客流方面，在工作日午餐時(shí)間僅負(fù)一樓的餐飲相對(duì)理想，其他業(yè)態(tài)及樓層客流一般，主要客群是周圍寫字樓工作人員。

商業(yè)街區(qū)悅街方面，只有零星的餐飲店鋪在營(yíng)業(yè)，空置率高企，不少店鋪門口張貼著招租啟事，且顧客寥寥無(wú)幾。

單從品牌上看，西溪銀泰城的主力店并不差。優(yōu)衣庫(kù)、MUJI都是當(dāng)下經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的快時(shí)尚品牌，影院、KTV、健身房等生活休閑標(biāo)配也一應(yīng)俱全，還有西湖區(qū)唯一一家迪卡儂。而且，迪卡儂、優(yōu)衣庫(kù)、MUJI、博納影院、海底撈、星巴克、必勝客這些品牌自項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)就一直正常經(jīng)營(yíng)，表現(xiàn)穩(wěn)定。

02

自身經(jīng)營(yíng)與外部競(jìng)爭(zhēng)“雙壓”

西溪銀泰城的空置率和客流現(xiàn)狀反映出，目前該項(xiàng)目確實(shí)遇到了不少的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2024年西溪銀泰城虧損了5.7億元，也是此次云泰商業(yè)提前解約四座銀泰城中虧損最大的商場(chǎng)。

實(shí)際上，西溪銀泰城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好。地鐵直達(dá)、蔣村核心板塊、對(duì)面是浙江大學(xué)紫荊港校區(qū)，板塊內(nèi)有騰訊、阿里巴巴、咪咕數(shù)媒、浙江藍(lán)天下影視等一眾名企。同時(shí)，作為杭州熱門的改善型商圈，品質(zhì)住宅成熟，項(xiàng)目旁邊的西溪誠(chéng)園單價(jià)6萬(wàn)元/㎡左右，不缺消費(fèi)力。

然而，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)8年至今卻深陷經(jīng)營(yíng)難題，背后逃不開(kāi)自身和外部競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力。

其一，動(dòng)線和停車場(chǎng)問(wèn)題。作為一個(gè)開(kāi)業(yè)了8年的商場(chǎng)，西溪銀泰城的建筑的設(shè)計(jì)及日常養(yǎng)護(hù)并不差，包括下沉式廣場(chǎng)、多中庭的空間設(shè)計(jì)也是現(xiàn)代商業(yè)標(biāo)配。但項(xiàng)目主次動(dòng)線的設(shè)計(jì)，整體游逛體驗(yàn)不佳。現(xiàn)場(chǎng)看到，西溪銀泰城以L型主動(dòng)線+橫豎相接次動(dòng)線為動(dòng)線結(jié)構(gòu)，雖然有利于業(yè)態(tài)劃分，但動(dòng)線整體混亂，存在“走回頭路”弊端。同時(shí)，停車場(chǎng)環(huán)境差、管理混亂也一直被消費(fèi)者詬病。

其二，品牌的聚合度不高。上文論述了目前西溪銀泰城的品牌矩陣，雖然主力店層次還不錯(cuò)，但整體品牌的層級(jí)不高，同品類和互補(bǔ)品類的品牌沒(méi)能形成有效集群，影響商場(chǎng)的吸引力。比如當(dāng)下各大商場(chǎng)重點(diǎn)布局的餐飲業(yè)態(tài)，雖然有外婆家、星巴克這些連鎖品牌，但還是一些傳統(tǒng)品牌，目前市場(chǎng)流行的自助餐、云貴川Bristo餐廳、“漂亮飯”餐廳等都缺席了。運(yùn)動(dòng)品牌也是傳統(tǒng)的耐克、阿迪達(dá)斯，年輕人追捧的戶外品牌一家都沒(méi)有。

其三，西溪天街的沖擊。西溪天街是龍湖在杭州運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)的項(xiàng)目之一，2019年開(kāi)業(yè)后給西溪銀泰城形成了不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力，兩個(gè)項(xiàng)目相距500米左右，完全是“貼身肉搏”，比如西溪天街就有牛new壽喜燒、費(fèi)大廚等一些流量餐飲品牌。

03

等待新的運(yùn)營(yíng)者

對(duì)西溪銀泰城而言，現(xiàn)階段不僅要持續(xù)完善自身硬件，也要精準(zhǔn)定位客群以升級(jí)更有市場(chǎng)吸引力的品牌矩陣。板塊內(nèi)除了西溪天街這一直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目周圍有一定體量的商業(yè)并不多，諸如城西銀泰城、龍湖紫荊天街等都在5公里范圍左右，三公里范圍內(nèi)相對(duì)知名的只有古墩印象城，這對(duì)西溪天街來(lái)說(shuō)也是一個(gè)機(jī)會(huì)。

在等待新運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)接手的同時(shí)，西溪銀泰城也在積極進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。杭州首家蜜雪冰城旗艦店已經(jīng)在圍擋裝修，開(kāi)業(yè)后應(yīng)該會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)不錯(cuò)的客流。

關(guān)于西溪銀泰城后期的管理歸屬，聯(lián)商網(wǎng)也分別向云泰商業(yè)和銀泰商業(yè)管理集團(tuán)進(jìn)行了求證。

云泰商業(yè)方面表示：“西溪銀泰城原本是云泰商業(yè)和城西銀泰城體系共管，目前處于交接階段，此后云泰商業(yè)會(huì)退出。”

銀泰商業(yè)管理集團(tuán)則告訴聯(lián)商網(wǎng)：“目前還不清楚，后續(xù)有新動(dòng)作將會(huì)官宣。”

在聯(lián)商網(wǎng)看來(lái)，如果銀泰商管自己接手管理，應(yīng)該是比較理想的結(jié)果，旗下的湖濱銀泰in77和城西銀泰城都是杭州商業(yè)的佼佼者。關(guān)于西溪銀泰城后期的進(jìn)展，聯(lián)商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。