出品/Mall先生

撰文/駱峰

在成為國人集體學(xué)習(xí)的標(biāo)桿之前，泰國商業(yè)曾經(jīng)有一段黑色記憶。

1997年夏天，泰國幣值暴跌后的第二周，湄南河畔一座正在施工的49層高樓突然停工。

工人撤離，塔吊停在半空，腳手架裸露在烈日下。

那座樓叫Sathorn Unique Tower，后來被全世界稱為——“曼谷鬼樓”。

這棟鬼樓如今成為了曼谷的“都市探險(xiǎn)目的地” | 來源：daxward.com

那一年的亞洲金融危機(jī)，讓泰國全國超過600個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目被迫停工，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

不僅如此，由于個(gè)人財(cái)富嚴(yán)重縮水，商業(yè)需求銳減，根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，1998年曼谷主要零售物業(yè)的空置率飆升至50%，租金水平大幅下跌30%-50%，大量商業(yè)物業(yè)淪為不良資產(chǎn)。

也正是從那一年起，曼谷房地產(chǎn)市場的邏輯發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變——開發(fā)商和投資者開始將目光從“增量新建”，轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪抠Y產(chǎn)的價(jià)值重建。

之后的十多年里，一批如今耳熟能詳?shù)捻?xiàng)目因此而誕生：Siam Discovery、Siam Scape、The Commons、Central Park……

他們把廢棄資產(chǎn)、閑置地塊、甚至是問題項(xiàng)目，重新激活為了極富魅力的社區(qū)商業(yè)與公共空間，成為全球存量商業(yè)改造的標(biāo)桿。

曼谷存量更新商業(yè)Siam Discovery(左）The Commons（右）來源：網(wǎng)絡(luò)

而在今天的中國，存量商業(yè)的改造，也愈益成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

11月27日，在萬商俱樂部舉辦的2025年度資管創(chuàng)新峰會上，Mall先生主理人唐曉虎，與多位行業(yè)資深專家就商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資管創(chuàng)新開展了年度對話。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資管創(chuàng)新年度對話現(xiàn)場

這場論壇上，還有來自各路資管與商管領(lǐng)域的頭部專家，發(fā)表了非常精彩的主題演講，我們記錄了部分觀點(diǎn)，也各位同仁分享。

閑置之殤：結(jié)構(gòu)性過剩的去化困境

當(dāng)前，國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻的格局重塑 ——嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性過剩，已然成為中國商業(yè)地產(chǎn)必須直面的 “成長陣痛”。

即使在地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)大規(guī)模降速的這今年，根據(jù)萬商俱樂部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，全國規(guī)模以上的購物中心的數(shù)量，還是從2022年初的5,851座，上升到了2024年末的7,245座，平均每年新增超400座。

而根據(jù)高和資本的研究統(tǒng)計(jì)，我國核心城市人均商業(yè)面積已遠(yuǎn)超合理水平——僅上海人均商業(yè)面積就達(dá)3.8平米，和東京差不多，約為香港的2.4倍。

從租金價(jià)格來看，上海的租金價(jià)格和東京差不多，上海的人均商業(yè)消費(fèi)支出卻不足東京的一半。

一邊是鋪天蓋地的商業(yè)空間，一邊是增長遲滯的消費(fèi)力，供需錯(cuò)配明顯。

各城市人均商業(yè)面積比較（平米/人） | 來源：高和暢

加之，過去二十年商業(yè)地產(chǎn)“重開發(fā)、輕運(yùn)營”的模式，留下了諸多隱患——大量散售產(chǎn)權(quán)的小商鋪、硬件配置無法滿足商業(yè)需求的過時(shí)產(chǎn)品、同質(zhì)化而缺乏競爭力的封閉盒子等等，等使得大量閑置項(xiàng)目去化之路舉步維艱。

同時(shí)，在電商銷售占比已達(dá)社零總額1/4，且消費(fèi)信心整體下挫的背景下，線下商戶生存壓力陡增。

不僅超市、影院等傳統(tǒng)主力店大退潮，各業(yè)態(tài)在營品牌的擴(kuò)張也都愈發(fā)謹(jǐn)慎，主基調(diào)甚至變?yōu)椤瓣P(guān)掉虧損店、不再開新店”，從而使得更多原本經(jīng)營穩(wěn)定的項(xiàng)目也面臨危機(jī)。

在這種背景下，在營項(xiàng)目的發(fā)展方向、閑置項(xiàng)目的革新方向，應(yīng)該向何處去？

破解之鑰：

人口與消費(fèi)變遷結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

人口結(jié)構(gòu)的深刻變化，正在悄悄重塑消費(fèi)基本面。

根據(jù)悅?cè)輩R資管合伙人、聯(lián)席總裁王強(qiáng)的解讀，中國老齡化浪潮已然襲來，2025年65歲以上人口占比已突破15%，照這個(gè)趨勢，未來三十年這一比例將達(dá)到30%以上。

“銀發(fā)族”逐漸站上主流消費(fèi)舞臺，他們經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、消費(fèi)理性務(wù)實(shí)，近些年已推動(dòng)茶館、特色堂食等“銀發(fā)消費(fèi)”悄然崛起。

中國人口結(jié)構(gòu)性變化預(yù)測

而另一方面，我們的家庭結(jié)構(gòu)同樣在發(fā)生改變，2020年一人戶家庭占比已飆至25.39%，“一個(gè)人生活”不再是小眾選擇，而是成了不少人的日常。

這一趨勢直接催生了寵物經(jīng)濟(jì)、一人食等“孤獨(dú)消費(fèi)”業(yè)態(tài)的火爆。

不同規(guī)模家庭分類結(jié)構(gòu) | 來源：悅?cè)輩R資管研究

同樣，消費(fèi)代際間的變遷也不容忽視。

在我們《最愿意逛商場的一代，正在退出舞臺》一文中提到：購物中心過去十五年的演變歷程，本質(zhì)上正是80后人生軌跡的寫照。

而隨著人口出生率的降低，未來十年，購物中心主打的“25-45歲客群”整體規(guī)模將減少逾6,000萬人，其中更年輕的時(shí)尚消費(fèi)客群減少超過5,000萬人。

而以95/00后為代表的消費(fèi)新生代，則從“為物消費(fèi)”轉(zhuǎn)向“為我消費(fèi)”，不再盲目追隨品牌，而是更看重消費(fèi)過程中能否獲得情感滿足與自我認(rèn)同。

再者，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，消費(fèi)內(nèi)容也會發(fā)生新的迭代。根據(jù)高和資本的研究，美國、日本和香港等發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的服務(wù)類消費(fèi)占比已超過60%。

當(dāng)前，我國多數(shù)1-1.5線城市的人均GDP水平已超過2萬美元，結(jié)合上述研究，未來這些城市的服務(wù)類消費(fèi)占比，也將會逐步超過商品類消費(fèi)占比。

國外人均GDP過萬后服務(wù)消費(fèi)占比研究 | 來源：印力商業(yè)研究院

這些因素的交織影響將深刻影響商業(yè)消費(fèi)內(nèi)容以及承載的空間。商業(yè)從業(yè)者只有正視、擁抱并適應(yīng)這些因素的變化，才能找到存量資產(chǎn)管理的出路。

價(jià)值之錨：

商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入分層時(shí)代

當(dāng)需求端的結(jié)構(gòu)性變化越來越明確，資產(chǎn)端的價(jià)值排序也隨之被重塑。曾經(jīng)很多看似“硬核資產(chǎn)”的項(xiàng)目，在這種變化將會面臨新的挑戰(zhàn)。

哪些項(xiàng)目還能穿越周期？哪些空間則要自我革新？答案或許可以看向海外。

根據(jù)高和資本資產(chǎn)管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍的研判，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡，與日本東京2002年前后高度相似。

日本“失去的三十年”，也正是大量商業(yè)存量資產(chǎn)重新估值、改造與煥發(fā)新生的歷程。對比三十年前后，東京零售店鋪的數(shù)量僅剩原來的一半，但單店平均面積擴(kuò)大為原來的兩倍，整體來看，零售店鋪越開越大，數(shù)量越來越少。

但零售小店鋪并非就消失了，而是和人一樣，越來越往市中心集聚；越來越多的零售銷售額也在向市中心集中。越是經(jīng)濟(jì)疲軟的時(shí)期，市中心銷售坪效的頭部優(yōu)勢越發(fā)明顯。

銀座的優(yōu)衣庫旗艦店（左）和MUJI旗艦店（右）是日本零售店鋪大型化的典型代表 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

在這一趨勢下，她判斷中國的購物中心消費(fèi)，也將加速向兩個(gè)方向集中，呈現(xiàn)“M型”兩頭分化的格局——面向全城的高端型/全面型購物中心，或者面向在地的親民型購物中心將會成為贏家（中間層級的區(qū)域型購物中心則會面臨劇烈挑戰(zhàn)）。

也就意味著，除了城市級和副城市中心級，當(dāng)前線下商業(yè)的競爭，將被限制在在3-5公里范圍內(nèi)。

因此，高和資本認(rèn)為，在未來的市場格局中，如下兩類商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值空間將被高度看好：

一類是已經(jīng)被市場驗(yàn)證的硬核資產(chǎn)，各個(gè)級別的絕對頭部/潛在頭部的大體量購物中心。

2024年突破75億銷售額的北京朝陽合生匯，是馬太效應(yīng)的受益者 | 來源：網(wǎng)絡(luò)

另一類是能夠形成絕對差異化的主題型小體量集中式商業(yè)，尤其是在城市核心商圈中，能與文旅相結(jié)合的項(xiàng)目。

萬商俱樂部執(zhí)行副主席、錦樓集團(tuán)董事長田維龍也同樣認(rèn)為，未來五年，價(jià)格處于低位、“小而美” 的商業(yè)項(xiàng)目更受青睞，尤其是深耕社區(qū)需求的社區(qū)商業(yè)和自帶在地文化標(biāo)簽的特色主題商業(yè)——

上海鴻壽坊、杭州玉鳥集、福州煙臺山等項(xiàng)目的成功，正是最好的證明。它們沒有追求大場面，而是深耕細(xì)分需求，用獨(dú)特的定位和滿滿的細(xì)節(jié)感圈粉無數(shù)。

杭州玉鳥集（左）福州煙臺山（右） | 來源：小紅書@張虔希@朵拉小壹

總結(jié)來看，下一階段，真正被市場驗(yàn)證的項(xiàng)目會越來越值錢，能講清楚自己獨(dú)特價(jià)值的小體量商業(yè)也會越來越寶貴。而其他中腰部的傳統(tǒng)項(xiàng)目，將經(jīng)歷艱難的紅海競爭。

革新之路：

能力重建將決定存量未來

資產(chǎn)價(jià)值的重估只是起點(diǎn)，把價(jià)值落地才是終點(diǎn)。

會議現(xiàn)場，Mall先生主理人唐曉虎將“商業(yè)地產(chǎn)從‘不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)’轉(zhuǎn)向‘資產(chǎn)運(yùn)營與資本化’的過程中，應(yīng)當(dāng)培養(yǎng)怎樣的團(tuán)隊(duì)核心能力”的問題，拋給了各位嘉賓。

萬商俱樂部執(zhí)行副主席欒順指出，這意味著團(tuán)隊(duì)要完成從開發(fā)商的項(xiàng)目經(jīng)理到不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管家的轉(zhuǎn)變，也要更加具備創(chuàng)新意識與同理心，才能與團(tuán)隊(duì)內(nèi)部、商戶和顧客建立共創(chuàng)共贏的伙伴關(guān)系。

萬商俱樂部執(zhí)行副主席、錦樓集團(tuán)董事長田維龍結(jié)合自身從央企到創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷，進(jìn)一步補(bǔ)充：過去追求人才的“綜合全能”，而現(xiàn)在則要更強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新與服務(wù)意識。

與此同時(shí)，團(tuán)隊(duì)的組織管理模式也需向扁平化、高效化、協(xié)同化轉(zhuǎn)變，摒棄傳統(tǒng)集權(quán)模式，領(lǐng)導(dǎo)要從管控轉(zhuǎn)向賦能，才能培育出適配存量商業(yè)時(shí)代的人才。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資管創(chuàng)新年度對話現(xiàn)場

具體到資產(chǎn)價(jià)值提升的實(shí)操層面，富力商管總裁魏江雷指出：數(shù)字化創(chuàng)新堪稱“性價(jià)比之王”，投入不多卻能快速見效。

在他的帶動(dòng)下，富力多個(gè)項(xiàng)目借助抖音、小紅書等新興媒體開展數(shù)字化營銷，通過自建團(tuán)隊(duì)開展直播、微短劇等形式，提升了曝光量與到店客流。

騰訊云副總裁王墨則認(rèn)為，數(shù)字化創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)圍繞“引流、提升游逛深度、促進(jìn)復(fù)購”三大目標(biāo)，讓其成為內(nèi)容更新、空間革新的重要組成部分。

此外，在大會的專題分享階段，悅?cè)輩R資管合伙人、聯(lián)席總裁王強(qiáng)也提到了盤活存量資產(chǎn)所需要具備的三種關(guān)鍵能力：

快速響應(yīng)市場變化的適應(yīng)力：項(xiàng)目盤活應(yīng)深度挖掘在地需求，優(yōu)先考量所在區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)性需求與周邊競爭格局，一項(xiàng)目一基因，確保具備足夠的市場適配性。

緊跟消費(fèi)趨勢的持續(xù)迭代力：面對時(shí)刻變化的市場需求，商管企業(yè)應(yīng)當(dāng)擺脫僵化的純財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，建立以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向的考核體系。尤其是要建立常態(tài)化更新機(jī)制——推動(dòng)品牌組合、社群運(yùn)營等內(nèi)容的持續(xù)煥新。

引領(lǐng)行業(yè)潮流的創(chuàng)新力：運(yùn)營者要敢于突破傳統(tǒng)商業(yè)框架，為新興品牌提供孵化平臺，打造商業(yè)生態(tài)圈。特別是在局部市場或細(xì)分領(lǐng)域，要敢于實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)性創(chuàng)新。

結(jié)語

“長風(fēng)破浪會有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海”。

中國商業(yè)已不可逆地邁上了存量突圍之路，而整個(gè)行業(yè)也正在經(jīng)歷深刻的價(jià)值重構(gòu)。

這一過程中，泡沫與分化并存，挑戰(zhàn)與機(jī)遇共生。但那些能讀懂人口密碼、緊跟消費(fèi)趨勢、持續(xù)創(chuàng)新突破的商業(yè)項(xiàng)目，終將穿越市場周期，站穩(wěn)腳跟。

也許若干年后，就像今天人們奔向曼谷、東京一樣，在我們的城市與社區(qū)，那些曾陷入沉寂的角落，也將沖破滯重的泥沼，煥活為流光溢彩的市集、熱鬧紛呈的鄰里空間、創(chuàng)意奔涌的青年聚落、飽含溫度的銀杏社區(qū)，與融合科技與人文的沉浸式秀場。

期待它們能以萬千鮮活姿態(tài)，向世人綻放出灼灼生機(jī)。