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撰文/潘玲宣

隨著此次落子，這張關于“大悅城”的業務拼圖也將隨之補上關鍵一塊。

距離上次拿地不到一個月，大悅城再次落子。

今年11月19日，大悅城控股以26.5億元的價格，在成都青羊區包攬四宗土地，并宣布將其中的商業部分打造為其在成都的第三座重資產大悅城。

不到一個月的時間，大悅城又來到山東青島，以總價4.11億元的價格拿下市北區一宗商業用地。

接近年末，大悅城在相隔較遠的兩地接連擴儲，顯然透露出全國布局意圖。

略有不同的是，成都一直是大悅城重要布局的城市之一。在青羊項目之前，大悅城已在當地先后推出位于武侯區的成都大悅城，以及天府新區的天府大悅城。其中，成都大悅城更是被作為大悅城商業REIT的首發資產，成功發行上市。

相比之下，大悅城在青島留下的商業項目并不多。但隨著此次落子，這張關于“大悅城”的業務拼圖也將隨之補上關鍵一塊。

青島“大悅城”往事

12月5日，大悅城控股旗下的青島大悅城房地產開發有限公司以總價4.11億元競得青島市北區一宗地塊，成交樓面地價2720元/平方米。

這宗地塊位于市北區遼寧路以南、寧海路以西，土地總面積約5.04萬平方米，規劃建筑面積15.2萬平方米，是一宗商業用地（零售商業用地）。

此次在公開市場上的拿地動作引起市場關注，一方面是距離大悅城地產完成私有化并退市才過去不久，另一方面，則是該地區已期盼項目落地許久。

在拿地當天稍晚時候，大悅城控股通過官微宣布，青島首座大悅城正式落定。

據了解，該地塊將規劃為集大型購物中心、時尚消費與城市文化生活于一體的旗艦商業項目，依托主城核心區位與軌道交通優勢，通過高品質商業的注入，有望重塑臺東商圈格局，推動區域從傳統商業街區升級為功能復合、體驗豐富的都市活力新地標。

公開資料顯示，此次獲取的地塊坐落于地鐵2號線利津路站上蓋，周邊1公里內4條地鐵線交匯，屬城市級TOD綜合開發項目。而對于這一項目，各方均已期待已久。

拿地企業青島大悅城房地產開發有限公司成立于2017年9月，其母公司悅合有限公司當時以12.64億元共競得青島市北區五宗地塊。

五宗地塊為統一搭配銷售，總占地面積為6.2萬平方米，規劃建筑面積15.92萬平方米，1、3、4號地塊為商服住宅用地，2號為商服用地，5號為純住宅用地。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

其中，1號和2號地塊相鄰，位于青島市北區啤酒文化休閑商務區，四至范圍是寧海路以東、遼寧路以南、道口路以西、登州路以北合圍區域，緊鄰地鐵2號線及4號線，兩宗地塊編號分別為B-6-01、B-6-03，建筑面積合計約9.69萬平方米，占地面積4.06萬平方米。

3號地塊位于市北區金沙路15號，占地面積5928.7平方米，建筑面積1.6萬平方米；4、5號地塊分別是湖清路9號東地塊、西地塊附近，占地面積1.56萬平方米，建筑面積4.63萬平方米。

大悅城控股拿地之后，結合青島啤酒休閑商務區整體規劃，有意將其打造為集大型購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體“大悅城”。

1號和2號地塊的住宅用地占地面積較少，僅為總建筑面積的7%，在最開始的規劃中便明確以商業與辦公功能為主導，住宅僅作為配套補充。其中，1號商務廣場地塊規劃布局1棟住宅樓、3棟辦公樓及部分配套商業；2號市民廣場地塊則聚焦啤酒文化，以開放式街區將餐飲、休閑、啤酒文化、創意、購物等集于一體。

3、4、5號地塊住宅比重超過九成，也因此主打銷售回款，作為整個項目現金流的重要支撐。

整個項目的五宗地塊幾乎同時推進，于2018年6月率先啟動建設工作，但此時，“大悅城”商業綜合體中仍缺少最關鍵的一環，即盒子式大型購物中心。

圖片來源：青島大悅城早期宣傳資料，大悅城 JOY PARK官方公眾號

機會很快送到手邊。出于商圈升級改造等相關需求，與兩地塊一路之隔的青島裝飾城在2019年6月閉店，并全面搬遷至新址。按照規劃，搬遷完成后，原地塊將建設商業綜合體項目。

結合此前種種，市場認為該地塊將會由大悅城收入囊中，使得項目整體趨于完整，然而始終沒有確切消息。

直到此次，1號和2號地塊的開發公司青島大悅城房地產開發有限公司再次出手，拿下市北區遼寧路以南、寧海路以西地塊（原青島裝飾城地塊）。

青島大悅城終落定

雖然地塊在12月5日才正式成交，此前卻已有相關消息釋出。

今年7月13日，青島市北區發布消息，歷經多輪深度磋商，中糧大悅城二期項目迎來重大突破，濱海產業新區管委會代表市北區政府與中糧青島公司正式簽署了《青島啤酒文化休閑商務區二期項目合作協議》，標志著市北區政府與中糧青島公司的戰略合作邁入實質性落地階段。

當時消息還指出，市北區區屬平臺公司環海灣集團，自2024年起與中糧青島公司開展多輪專題會議，雙方圍繞項目規劃和合作模式優化、地塊容積率調整、交通動線設計等核心議題反復研討，確保方案兼顧商業可行性與區域發展需求。

一個可以佐證的信息是，最新成交的地塊原為青島市市北區特色商貿片區SF0302-96、100-1號。今年7月，青島市自然資源和規劃局發布的規劃調整批前公示顯示，兩宗地塊擬合并為SF0302-96-1號、SF0302-96-2號。

同時，用地性質也由商業商務混合用地調整為商業用地，SF0302-96-2號規劃為公園綠地，用地面積達600平方米。在調整原因中，有關部門表示，是為增強區域商業能級，與悅街、臺東步行街等聯動形成綜合商業中心。

據悉，市北區還將結合地塊周邊交通分析論證，規劃沾化路（遼寧路-登州路段）的道路位置西移并優化道路線形，提升區域通行能力。可以說，為迎接地塊買家的相關準備工作已做了不少。

圖片來源：青島市自然資源和規劃局

而這里的悅街實際上也正是一期五宗地塊中的市民廣場，全稱為青島大悅城JOY PARK悅街。

悅街聚焦啤酒文化，最初規劃引入啤酒文化廣場、生活超市、酒店、酒吧街、特色餐飲等多重業態，以統一運營、統一管理的運作模式，構建青島潮流夜生活中心。規劃中既結合了在地城市特性，也前瞻性地考慮到年輕消費群體對沉浸式體驗與社交場景的強烈需求。

“日咖夜酒”直到2020年前后才開始流行開來，但悅街的規劃已經領先了一步。不過，在社交平臺上能夠看到JOY PARK如今的景象，項目并不繁榮。不少本地消費者為項目如今的處境感到惋惜。

同時，據大悅城控股2025年半年報，青島JOY PARK累計銷售面積12.77萬平方米，截至中期仍有15.38萬平方米的可售面積，期內銷售面積198.8平方米，銷售金額為389.12萬元，單價約為1.96萬元/平方米。

二期項目的到來，在為這一沉寂街區重新注入活力的同時，也有望加快剩余可售資產的去化節奏。

據悉，中糧大悅城大型商業綜合體二期項目占地約5.05萬平方米，地上建筑面積約12.6萬平方米。作為振興臺東商圈的核心引擎之一，在青島以啤酒為紐帶推動文旅融合的新時期，大悅城二期作為高端商業載體，將承接啤酒節、主題展覽等活動，強化“啤酒之都”的國際形象。

與此同時，大悅城控股表示，項目落地后將傳承大悅城品牌“年輕、時尚、潮流、品位”的基因與成熟的商業運營體系，引入首店品牌、創新業態與沉浸式體驗場景，有效填補市北區高品質商業綜合體的空白，引領青島主城商業能級躍升。

而這座真正意義上的青島首座大悅城，能否一舉助力區域商業轉型升級，成為激活臺東乃至市北片區發展的關鍵轉折點？一切仍有待市場檢驗。