來源/觀點網 

撰文/馮彩云

8月30日，星盛商業管理股份有限公司發布了截至2023年6月30日止六個月的中期業績公告。

公告數據顯示，2023上半年，星盛商業收入約為2.89億元，同比增長約11.1%；毛利約為1.65億元，約同比增長9.9%，毛利率約為57.1%；公司擁有人應占核心利潤約為1.24億元，約同比增長12.6%。

截至上半年，星盛商業經營現金流入凈額約為1.23億元，同比增長約203.5%；期末現金及現金等價物約為4.54億元，無銀行貸款和其他借款；資產負債率約為46.3%，較2022年12月31日的約44.9%略有上升。

整體來看，星盛商業上半年的業績表現良好，收入及毛利均實現同比增長。

不過需要注意到，毛利率水平有所下滑，合約商業面積對比2022年底也有所減少，未來對星盛商業的運營與外拓能力而言將是個不小的考驗。

收入增長與毛利率微跌

星盛商業是在港股上市的純商管企業，受益于消費市場的復蘇回暖，上半年實現了業績方面的增長，收入錄得2.89億元，同比增長約11.1%；毛利約為1.65億元，同比增長約9.9%。

分板塊來看，委托管理服務收入1.90億元，同比增長0.6%；品牌及管理輸出服務收入6331.9萬元，同比增長7.7%；整租服務收入3518.5萬元，同比增長193.8%，三大商管輸出服務均實現同比增長。

增長原因方面，大部分是由于提供的服務增加帶來的收入增長。如來自品牌及管理輸出服務的收入增長，來源于為期內新增項目提供市場定位、建筑咨詢及租戶招攬服務帶來的收入，雖然期內也有部分項目解約導致收入減少，不過兩者抵減后依然錄得增長。

整租服務的收入增加，主要是由于期內該模式下有運營項目新開業，如嘉興星河COCO City及廈門星河COCO Park分別于2022年7月、2023年5月開業，帶來的經營收入增加。

毛利方面，委托管理服務的毛利約為1.11億元，而品牌及管理輸出服務和整租服務則分別為4710.6萬元及683.2萬元，目前的盈利來源依然以委托管理服務模式下的項目為主。

至于毛利率水平，2023上半年星盛商業品牌及管理輸出服務的毛利率最高，達到74.4%的水平，其次是委托管理服務為58.3%，整租服務的毛利率則最低，為19.7%。整體毛利率約為57.1%，較2022年同期的約57.7%下降約0.6個百分點。

毛利率具體變化上，委托管理服務模式下，星盛商業獲業主委托全權管理商用物業，擁有較高的自主權。該部分業務期內在營項目運營管理服務收入有所增加，加之成本控制較好，毛利率上升約4.6個百分點。

品牌及管理輸出服務模式下，星盛商業作為專業管理人，為業主管理商用物業，不需要注入大量資金及人力資源，與其余兩個模式相比毛利率較高。期內毛利率也上升約1.4個百分點，主要是新增項目的市場定位、建筑諮詢及租戶招攬服務收入增加。

整租服務模式下，星盛商業從業主處租賃商用物業，并向租戶分租商用物業內的商用空間。該模式下其雖可實現項目的收入最大化，但也需要承擔較高的市場風險。

期內，星盛商業給予了新開業項目的商戶一定經營免租期等，使得毛利率下降，較2022年同期的約44.7%下降約25.3個百分點。

毛利率較大程度反映商管企業的運營水平以及成本管控能力。目前星盛商業的毛利率在行業內屬于較高水平，這與其純商管模式有關，零售商業類項目毛利率普遍較高，加之規模相比其他商管企業較小，成本把控上更加精細，但長期維持也并非易事。

大灣區優勢鞏固

規模方面，截至6月30日，星盛商業向58個商用物業項目提供服務，覆蓋中國22個城市，總合約建筑面積約295萬平方米（不含10個咨詢服務項目建筑面積），當中約50.2%由獨立第三方開發或擁有。

其中已開業部分，星盛商業目前有23個已開業零售商業物業，總建筑面積約為141萬平方米。據了解，開業年限分布上，3年以內項目數量最多，共有10個項目，此外3-5年項目2個，5-10年項目7個，10年以上項目7個。

較多項目處于培育期，意味著運營方還需要在鞏固消費客源上下功夫，這方面星盛商業可通過多元場景打造和創新營銷方式，以及人性化的會員服務等，吸引更多客源。

項目城市分布上，星盛商業目前還是以深圳作為代表的大灣區為主，在大灣區共簽約36個商業項目，總面積159.4萬平方米，其中深圳有19個項目，總面積78.3萬平方米。區域傾向也體現在了收入上，2023上半年大灣區收入占總收入的8成左右。

以大灣區為主的布局策略，較大程度上保證了星盛商業旗下在管物業租金收入的穩定性。此外，在消費復蘇背景下，消費力較高的城市的項目復蘇情況更好一些。

除了優勢城市深圳外，星盛商業還明確表示將加強廣州布局，以深圳廣州兩座一線城市為中心去輻射大灣區，在優勢區域上做深做精做強。

目前，基于星盛商業在廣州沒有高量級的產品線，計劃把旗艦產品線COCO Park引入到廣州。從披露的開業項目情況來看，星盛商業下半年計劃開業6個項目，其中2個位于廣州，分別為廣州健康港星河COCO Park和廣州南沙星河COCO Park。

不過也需要注意到，上半年星盛商業在外拓方面表現較為乏力，僅增加深圳星河WORLD產業園地上及上海COSTCO這2個項目，新增簽約面積12萬平方米，業主均為星河控股及關聯方，并未向市場展示出較強的第三方外拓能力。

此外，星盛商業期內還主動與5個提供品牌及管理輸出服務的項目解約，這也導致其該部分業務下的項目規模有所減少。

業績公告中，星盛商業解釋稱，主要是為了將更多資源集中于優質項目的打造和提升，助力公司高品質及可持續發展，但由此帶來的規模縮減問題也不可忽視。